今年の目標を立てる
新年、明けましておめでとうございます☆
今日は仕事始めです。
近所で初日の出を拝んでから出社しました。動物相手の仕事なので年末も年始も関係ないですね。
今年の目標を考えてみます。
不動産投資の目標
・１月中に新築用地の売買契約を成立させる。
・春には新築アパート（14室予定）建築着工する。
・９月末までに完成する。
・年内に満室にする。
・新築アパートのキャッシュフローで返済できる規模のアパートを探し、買付を入れる。
１軒目は安定した収入を期待して新築にしましたが、やはり時間がかかるため、次は中古アパートも視野に入れて探します。
マラソンの目標
・月間150km以上走る
・フルマラソン サブ3.5
・ハーフマラソン 90分
年内の大会での記録を達成を目標にしています。来シーズン後半には次のステージが見えてくるように頑張ります。
こうやって年始に具体的な目標を立てるのは初めてのことです。年末の振り返りのときには達成できているように頑張ります！
今年を振り返って
今日は仕事納めでした。年間を通してシフト制の職場のため大晦日も仕事です。夜間当番も当たっていて何かあれば出ていかないと行けないためお酒は飲まずに年越しします。
大晦日ということで、不動産投資と趣味について一年を振り返ります。
不動産投資について
最近のコロナ禍での働き方に不安を感じ、以前から興味のあった不動産投資を実行に移すことを決意しました。
９月
・健美家のコラムを読んで波乗りニーノさんの手法に興味を持ち、ニーノさんの本を読み、滋賀で開催されたニーノさんのセミナーに参加する。
10月
・ニーノの部屋でいれぶんさんの話を聞き、Twitterとブログを始める。
・満洲拉麺rさんの新築見学会・懇親会に参加させていただき、多くの大家さんと交流して刺激を受ける。
・ニーノさんのセミナーで知り合った大家さんに紹介していただき、地元の大家の会に参加するようになる。
11月
・富山で開催されたやっさんセミナーに参加する。講師のやっさんを始め、セミナーに参加されていた大家さんたちと交流し刺激を受ける。
・セミナーに参加したことをきっかけに新築案件の話が浮上し、銀行に融資の打診をする。
・法人を設立する。
12月
・融資の本店稟議の承認がおりる。
・現在、年明けの売買契約に向けて関係者と調整中。
振り返ってみると比較的短時間で話が進んでいるように思います。沢山の大家さんと交流することがモチベーションに繋がっています。来年も目標を定めて一歩ずつ前進していきます！
趣味について
３月
・フルマラソンを完走。かなりの強風のレースとなるがネット3時間41分8秒でフルマラソンの自己記録を更新する。
４月
・ハーフマラソンに参加し、ネット1時間38分22秒でハーフマラソンの自己記録更新。
５月〜７月
・新しいシーズンに向けて走り込む
８月〜
・コロナに感染し、走れなくなり体力が大きく落ちる。
11月
・松本マラソンでフルマラソンを走る予定が、急遽仕事になり出場を断念する。
12月
・箱根駅伝の五区練習会に参加して完走する。
今年はハーフマラソンとフルマラソンで記録を更新することができました。コロナに感染してからは後退してしまいましたが、市民駅伝や３月のフルマラソンに向けて頑張ります！
今年は不動産投資も趣味も大きく前進した年になったと感じます。来年はコツコツと経験を積み上げて、一歩ずつ確実に前進していきます☆
法人の銀行口座
法人の銀行口座を作るのって大変
法人口座の開設を依頼していた信金から、このままでは口座の開設は難しいと言われました。実態としてすぐに事業からの収入が振り込まれる見込みがないのであれば口座開設をする必要性が無いと判断されるそうです。資本金を入れたり、経費を引き出すだけでは口座は開設できないとのこと。
新築アパートを建てられるとしても完成は半年以上先ですし、しばらく収入が入ってくることはありません。とはいえ、会社設立や維持、今後の契約等に係わってくる経費等の管理を会社の口座無しに行っていくのはスッキリしないので口座は早く作りたいと思っています。
収入源を考える
ということで、すぐに収入につながることを考えています。考えられることは、今、個人で所有して貸している戸建（１軒だけあります）の管理を法人に委託することくらいです。管理料として５～８％位は法人の収入にはできそうです。手間を考えると面倒ではありますが、今後のことも考えると地元の信金に口座を作って法人を継続している実績も作っておきたいですし、管理委託しようかなと思います。
管理委託方式
法人への管理委託方式は、①管理委託方式、②一括転貸方式（サブリース方式）、③会社所有方式があります。
③は所有権を移転するために法人に費用がかかりますし、現段階では行うメリットがないので候補から外しています。①にするのか②にするのか悩んでいます。どちらにするのかもう少し調べてみようと思います。
一歩前進
なかなか進まなかった新築案件ですが、やっと一歩前進しました。
ついに、もう一人の方の融資も仮承認がおりたとのメールがきました。待ち続けた３週間は本当に長く感じました。仲介してくれている方をあまりせっつくのも嫌がられそうですし、ただただ待ち続けました。その間、相手の方の融資が下りなかったらどうなるのか？また、別の方が現れるまで待たなければいけないのか？早く進めたいのに自分の努力ではどうしようもないことにもどかしさを感じていました。融資の前提が変わると自分が借りられなくなる可能性もあるため別の案件を進めることもできません。複数人でプランを進める時には、心と時間に余裕のある時にしようと今回のことで思いました。
次は土地の売買契約です。
仲介さんに必要な書類を送り、こちらの銀行の担当者に話が進んだことを報告します。自分のやれることは出来る限り早く対応したいと思います。
何にせよ一歩前進です！
事業の目的を整理する
信金からの電話連絡
信金の口座開設に伴う事務所確認の連絡がありました。
12月20日に来るということです。先日店舗でも事業の目的を聞かれましたが、電話でも再確認がありました。定款の目的が多岐にわたっていることと、自分が代表者じゃないことに疑問を感じているのでしょうか。
信金の方が事務所に来られたときに渡せるように、法人設立の経緯と事業の目的の概要を資料にまとめることにしました。
定款に記載している目的と次のとおりです。
事業目的
⑴ 不動産の売買、賃貸、管理及びそれらの仲介並びに所有
⑵ 動物病院の経営
⑶ 動物の愛護及び管理に関する法律に基づく第一種動物取扱業
⑷ 食品及び飲料の製造及び販売
⑸ 物品の輸出入、製造及び販売
⑹ セミナーの企画及び運営
⑺ ファイナンシャルプランニング業務
⑻ 前各号に附帯又は関連する一切の事業
会社設立の経緯
きっかけは家族が安心して暮らせるために本業以外の収入を得る手段として不動産投資を行うと決めたことです。そして、猫共生賃貸住宅を創ることが不幸に命を落とす動物の命を救いたいという自分の思いの実現につながると考えています。ただ、私も妻も副業禁止であるため義父を代表とした家族企業を立ち上げることにしました。
今後の展望
不動産投資もこれからの段階で先の話をするのも気が引けますが、私や妻が事業に携われるようになった時には、保護猫カフェや保護猫を対象とした避妊去勢を行う動物病院の運営、動物愛護に係わるセミナーの企画運営、経済的理由により猫の飼育が難しくなる方へのファイナンシャルプランニングを行いたいと思っています。（なぜ猫を対象としているのかは過去のブログを読んでください。）
そして、賃貸住宅の効率的な売買、及び、猫が安心して猫らしく暮らせる家を供給するための空家再生事業を行うため宅建業の取得も考えています。
ＦＰは持っていないので勉強しないとですね。
ニーノの部屋に参加しました
12月11日に行われたウェビナー「ニーノの部屋」に参加しました！
今回の講師は、バーニング大家さん。健美家の大家列伝に2022/10/24に掲載されて、とても気になっていた元消防士の専業大家さんです。
１軒目から結構な失敗をするものの、その後不屈の闘志で挽回して専業大家になられています。セミナーの中でも失敗談を語ってくれましたが、失敗を乗り越えるバイタリティーは本当に凄いなと思いましたし、行動力と諦めない心があれば不動産で成功できるかもしれないと勇気をもらいました。
失敗の３条件
「失敗のデパート」と呼ばれるバーニング大家さんが失敗するときの３つの条件を伝えてくれました。
- 思い込み
- 情報不足
- 慢心
物件が欲しいと、どうしても自分の都合のいいように考えてしまいますが、３条件を肝に銘じてしっかりと判断しようと思いました。
TTPを超えるIIK
先輩大家さんの成功事例をTTP（徹底的にパクる）することは重要だけれども、アドバイスをもらったときにはIIK（言われた以上で返す）が大事だと教わりました。教わった瞬間に全力、最速で応じることが１番のgiveであると。
即行動！
準備運動してここぞというときに素早く動けるようにします！
法人開設後の手続き
法人開設後の手続き
法人開設後の手続きをしてきました。
具体的に言いますと、税務署に①法人設立届出書、②青色申告の承認申請書、③給与支払事務所等の開設届出書、④源泉所得税の納期の特例の承認に関する申告書、県税事務所に⑤法人設立届出書、信用金庫に⑥口座の開設に行ってきました。市役所への法人
設立届出書の提出は郵送で良いとのことなので郵送します。
短時間で多くの手続きをしなければいけないので、事前にネットから様式をダウンロードして書類を作成し、添付書類も確認して準備しました。信用金庫には一番近所の支店で良いのか、代表者の同行が必要なのかなどを事前に聞いておきました。
まずは信用金庫へ
準備万端でまずは近所の信金の支店に行くと「今年の４月からサテライト店舗になったので、母店に行ってください。」とのこと。電話で確認したのにと思いつつ、仕方ないので車で10分ほどの母店に向かいました。母店に着いて口座開設について相談すると今度は「代表者が来ないと口座は作れません。」と言われます。さすがに少しこれはないんじゃないかと思い「事前に確認して代表者の同行は必要ないと伺っています。」と訴えましたが、まぁとおる訳もなく、仕方なく出直すことになりました。待ち時間や移動時間も含めると１時間以上のタイムロスです。
県税事務所と税務署へ
口座開設は後回しにして、県税事務所に向かいます。こちらは問題なく手続き完了。
続いて、税務署に。申請書と添付書類を提出すると、法人の登記簿の写しを求められました。登記簿の写しが必要とはホームページには書いてありませんでした。「添付書類の一覧に登記簿の写しは入っていませんが必要なのですか？」と聞くと、必要とのこと。添付書類として記載してある「定款等の写し」の「等」の中に含まれていると言います。分かりづら過ぎると思いましたが、反論しても仕方ないですし、幸いにして登記簿の原本は持っていたのでコピーをお願いできないか頼んでみると、「近所のコンビニでコピーしてください。」との返答。コンビニでコピーを取って帰ってくると違う人が受け付けてくれたので、何気なく登記簿の写しが必要なのか聞いてみると、受付の人も添付書類の一覧に登記簿の写しが書いていないことに気づき、確認してきますと裏に消えました。しばらくすると、「以前は必要でしたが、今はいらなくなりました。ただ、参考にしたいので写しをいただけますか。」と言います。この回答には少しイラっとしてしまいました。そして、「添付書類として必要ないのであれば、この写しは他の申請に使います。参考に欲しいのであれば、そちらでコピーしてください。」と原本を渡しました。
時間がない中で手続きを済ませるために事前に確認して進めているのにこのような時間のロスは本当に疲れます。また、そんな対応にイラっとした自分に対しても後々自己嫌悪になって疲れます。もっと余裕を持って暮らしたいとつくづく思いました。
再び信金へ
税務署から帰って少し時間があったので代表を連れて信金に行き、何とか口座開設の申請も行うことができました。口座を開設するだけでも、法人を設立した目的、定款に記してある全ての事業に対してその目的や動機、口座を作る目的など色々と確認されました。後日、事務所の確認に来て、本店審査を経て口座を開設できるかどうかを決定するそうです。法人は口座ひとつ作るのも大変なんですね。
今回、相手の対応に対して色々と感じることがありましたが、銀行や官公庁の人たちは今後もお世話にならないといけないですし、穏やかに良い関係を築かないといけないなと反省した一日でした。
