融資のための収支シミュレーション
新築案件の収支シミュレーション
今進めている新築案件の融資相談をとある地銀に持ち込んだ時には、こちらからもある程度のストレスをかけた収支シミュレーションを示して将来的にも安定した経営が行えることを訴えました。もちろん銀行としても独自のシミュレーションを行い融資の判断をするわけですが、今回は銀行のストレスのかけ方と融資の可否の判断について聞いたことを書きたいと思います。これだけが全てではないと思いますが、ひとつの目安にはなると思います。
銀行がかけるストレス
今回の融資の前提条件
- 頭金 ２割
- 金利 元金均等 変動1.5％
- 期間 25年
空室率
１年目～３年目 ８％
４年目～８年目 10％
９年目～13年目 11％
14年目～23年目 13％
24年目～25年目 15％
賃料インデックス
勉強不足でよく分かりませんが家賃の下落率のようなものでしょうか。初年度を１として、毎年0.1程度下落し、25年目で0.75としています。
賃料収入＝初年度の想定満室賃料×（100％－空室率）×賃料インデックス
適用金利
５年毎に0.25％UP
修繕費
１年目から10年目までを毎年1とすると、11年目から20年目までは毎年２、21年目から25年目までを毎年３として計算。修繕費をいくらと見込むのかは物件毎に違うのでしょうが、何を目安としているのかはよく分かりませんでした。
融資の可否の判断は
上記のようなストレスをかけた上で、DSCR（年間純収益／年間返済額）が１以上であれば融資の可能性が出てくるらしいです。今回の私の場合は、１年目と３年目が1.408で一番高く、16年目が1.237と一番低く、25年平均で1.305でした。この数字が良いのか悪いのか初めてのことでよく分かりませんが、融資期間を通して１以上を保てるということで稟議に出してもらえることになりました。
今後、他の銀行に融資をお願いする時には今回の内容をもとにシミュレーションしていこうと思います。
DSCRとは
Debt Service Coverage Ratioの略で元利金返済カバー率と訳されます。
年間純収益（収入ー支出）を年間返済額で割ることで計算します。
収入：賃料、共益費、駐車場等収入
支出：維持管理費、水道光熱費、修繕費、プロパティマネジメント費用、賃借人募集経費、租税公課、損害保険料、原状回復費用、修繕積立金
人が変わる３つの方法
最近の働き方に不安を覚え、不動産投資を決意してこの半年間行動してきました。まだ、物件を買えたわけではないですし、どうなるか分かりませんが、本を読んだりしていて思ったことがあります。
多くの方が、人が変わるには３つの方法しかないと言っています。よく調べてみると、経営コンサルタントの大前研一さんの言葉のようです。
人間が変わる方法は3つしかない。
時間配分を変える。
住む場所を変える。
付き合う人を変える。
この３つの要素でしか人間は変わらない。最も無意味なのは「決意を新たにする」ことだ。
最近、不動産投資へのモチベーションを保ち、自分が行動できるようになって、具体的に話が動き出したのは、時間配分と付き合う人が変わったのがきっかけのような気がします。
半年前、車の中ではテレビをつけていました。今はstand.fmで不動産投資家のチャンネルを聞いています。ランニング中は音楽を聞いていたのを、波乗りニーノさんがnoteで販売しているニーノの部屋を聞くようになりました。マンガを読んでいたのを投資に関連する本や啓発本などを読むようになりました。
会社の同僚や同級生くらいしか人付き合いがなかったのが、会いたい投資家の方に会いに行ったり、セミナーに参加したり、大家さんたちの集まりに参加するようになり、付き合う人が変わってきました。
さすがに、結婚して子供もいるので、住む場所を変えるのは難しいですが、色々な場所、環境に身を置くことで刺激を受けたいとは思います。
これからの人生をより良く変えていくために、この３つを意識して、継続して取り組んでいきたいと思いました。
融資の本部稟議の結果は
先日、銀行から本部の稟議が通ったと電話がありました！
でも、少し条件があるとのこと。
・家賃を当行の口座に振り込む→OK
・土地の契約金額を予め口座に預け入れること→OK（頭金より額は上がるけど、後で融資してもらえるし良しとします）
・修繕積立金を毎月5万円積み立てる→OK
・金利は変動で1.4%台→初めての融資なら上出来なのだろうか
・融資期間は25年8ヶ月→OK
・普通抵当権を設定する→OK
・法人の出資者である私と妻以外に、代表者も保証人になること→え！？
これは考えてなかったです。担当者の方と話しているときには出資者の私と妻が保証人になることで話が進んでました。でも、仕方のないことなので、代表者となる義父に交渉することにします。
翌日、旅行から帰ってきた義父を訪ねて、早速相談します。義父はとても真面目な方。断られたらどうしようかと思っていましたが、結果はOKとのこと。一安心です。
融資承認の目処がたったとこで、不動産会社に連絡しました。私としては早く契約して少しでも早く動きたいところです。でも今回の件は、土地がかなり広くて二分割して売りに出されるため、もう片方の方の融資も通らないと話が進みません。仕方ないとはいえ自分ではどうすることもできないことを待つのはとても時間が長く感じます。相手の融資が通らなかったらどうなるんだろうと言う不安もあります。祈るばかりです。
待っている間に自分のできることを行います。
昨日は、設立した法人の登記が完了したので、印鑑カードの発行手続きに行ってきました。ついでに登記簿と印鑑証明書も取得して、いつでも口座を作って、契約もできるように準備しました。
来週の月曜日には銀行の担当の方と会って今後の手続きについて打ち合わせします。
投資先を探る
新築案件は銀行本部からの回答待ちの状態ですが、決まったとしても完成するのは来年の夏。まだまだ先の話です。その間、次の物件を探します。
アットホームやSUUMOで検索するのに、今までは何となくの土地勘で対象地域を絞っていました。今回、指標を考えようと、まずは住んでいる愛知県の統計資料を色々とネットで見てみました。
参考となりそうな項目は、各市町村の「世帯数」「住宅地面積」「持ち家数」「借家数」「平均坪単価」「平均家賃」あたり。
世帯数÷住宅地面積から「①世帯密度」を出してみました。
借家数÷（持ち家数+借家数）×100から「②借家率」を出してみました。
平均家賃÷平均坪単価から「③土地の購入単価で得られる家賃の目安」を出してみました。
これらをエクセルで市町村ごとにまとめてみました。
ここで、①×②×③を計算して、降順に並べ替えました。数字の大きい地域のほうが、需要が見込めて資金効率が良い？と思いましたが、実際にはどうなのだろうと悩みます。
借家の少ない地域は、需要は見込めないけどゼロではないから差別化すれば良い？借家の多い地域は需要はあるけど競争は激しい？
土地の値段も高い地域でも訳有りで安く買うことで歪が生まれる？
世帯密度の高い地域は、名古屋を除くと住宅地の面積が小さく住宅数が少ないので、そもそも玉数も少なく買えるチャンスが少ない？
色々と考えてしまいましたが、一度出してみた指標を参考に物件の検索を進めてみようと思います。近隣県の指標も作ってみよ。
宅建の勉強
最近、宅建の勉強を始めました。一応15年前に宅建の資格は取って、宅建士として登録もしてあるのですが、この間知識を全く使っていなかったのですっかり忘れています。変わっていることもある（そもそも名称が主任者から士に変わっています）だろうし、このままではいけないなと思って復習し始めました。
きっかけは、パスカルさんのブログを読んで、やっぱり宅建の知識はしっかり身につけておいた方が良いなと思ったからです。法人の事業目的にも宅建業を盛り込んであるから将来的にはやりたいという思いもあります。
最近、本業も忙しくなってきたし、ランニングも再開したし、時間を作って頑張ります。
明日は大家塾です。こちらもしっかり勉強してきます☆
パスカルさんのブログはこちら
法人設立申請してきました！
本日、法人の設立申請してきました！
11月24日は結婚記念日ではないですが、結婚式を挙げた記念すべき日で、今年は大安だったので選んでこの日にしました。
公証役場は人生で初めて入りました。隣の市役所と違って、全面すりガラスで中の様子も分からず、入りづらい雰囲気でした(^_^;)
定款を受け取って、そのまま隣の法務局に。無事に申請が済んで、問題なければ11月30日には登記完了するみたいです。
定款認証に4万円、法人登記に15万円と会社作るのにはお金かかりますね。。まぁ必要経費と割り切るしかないですね。
登記完了したら銀行口座を作ったり、税務署に届け出したりとまだまだやらなければいけないことも沢山あります。法人としての契約はいつの時点でできるのだろう？確認しなければ。
本業も忙しい時期なので、時間何とか作って頑張ります☆
猫可賃貸か 猫飼い主専用賃貸か
なぜ猫共生賃貸住宅を建てたいのか
猫共生賃貸住宅を作りたいと思っているのは、愛猫家と猫が平和で快適に生活できる環境を創り出したいと考えているからです。猫が好きな人も、猫が苦手な人も、みんなが心地よく暮らせるように、猫を原因としたトラブルを無くしたいと思っています。
猫トラブルの実態
環境省が作成した「猫の適正譲渡ハンドブック」を読むと、猫に関するトラブルは、敷地侵入・敷地への排泄・いたずら（庭・畑・ゴミ集積所）・捕食行動（飼い鳥、鯉、野生動物）、匂い、抜け毛、鳴き声、多頭飼育に関する苦情が多いことが分かります。これらの苦情は、適正に飼育（完全室内飼育、不妊去勢手術、猫の飼育に適した環境）されれば、解決するものだと思います。
猫可賃貸か 猫飼い主専用賃貸か
猫が飼える場所を提供するだけなら猫可賃貸でいいと思います。そうすれば、猫を飼う人も飼わない人も対象となり、貸せる範囲が広がります。
でも、猫を好きな人（飼っている人）と猫が苦手な人（飼っていない人）が同じアパートに住むことはトラブルの元になると考えています。猫が苦手な人にとっては、隣の部屋から聞こえてくる小さな鳴き声や微かな匂いでも気になるものです。みんなが飼っていればお互い様ですし、猫の話題で近づくこともできます。
猫を原因としたトラブルを無くしたいと考えている私としては、猫可ではなく、猫飼い主専用なのです。猫を飼うように設計した部屋でなければ、猫の飼育に適した環境を提供できません。猫飼い主専用にできないのであれば、猫を飼わない人専用の賃貸住宅（一般的なペット不可物件）の方がいいと思っています。
現在、検討している新築案件は尊敬する先輩大家さんがプランニングに携わっており、アドバイスもいただきました。猫共生賃貸住宅を創ることはいいことだけど、戸数も多く、最初は猫可くらいにした方が良いのではないかと教えてもらっています。他の先輩大家さんからも、まずは賃貸事業を成功させることが先決で、それから猫共生住宅を創っても遅くないし、その方が後々多くの物件を創れるのではとアドバイスを受けました。
猫飼い主専用賃貸は、一軒創ればいいわけではなく、数を増やしていくことが目的です。将来のことも考えて、一軒目を慎重に検討します。
